5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qiá其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义n)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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