OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相中国一共有多少万亿钱关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“中国一共有多少万亿钱我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经中国一共有多少万亿钱历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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