导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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